LLEGIR EN CASTELLÀ
Any 2018. El llavors president de la patronal de lloguer turístic de Balears (avui l'Associació d'Habitatges de Lloguer Turístic, Habtur), Joan Miralles, va lliurar al Govern un manifest per defensar la seva activitat davant de la regulació que en aquelles dates es debatia al Parlament, el seu argument principal era que contribuïa a la “democratització del turisme”. Al fet que els beneficis d'un sector que suposa més del 40% del PIB de les Illes incloguessin “a sectors de la població” als que no havia arribat abans. Set anys després, el lloguer vacacional s'ha convertit en un dels negocis més lucratius de Mallorca que segueix, en gran manera, en mans de particulars. Però en el qual, paradoxalment, un de cada tres propietaris de llicències és ja estranger.
“Ara mateix és més rendible dedicar-te al lloguer turístic que no pas a treballar. Per això és una pràctica a què cada dia intenta sumar-se més gent. S'està convertint en una forma de capitalisme popular”, assegura la doctora en Geografia per la Universitat de les Illes Balears (UIB), Sònia Vives Miró. I els números li donen la raó.
Segons la informació oficial del Govern consultada per elDiario.es, de les 15.387 llicències de les quals hi ha dades a Mallorca sobre un total de 16.992, més d'un 80% són explotades per particulars, davant del 20% que gestionen empreses.
Tots els investigadors coincideixen que el canvi va arribar el 2008. Aleshores existien a Mallorca poc més de 2.700 habitatges turístics legalitzats, però la crisi econòmica va transformar completament l'escenari. “Després d'anys en què les polítiques espanyoles s'havien centrat a garantir un accés generalitzat als crèdits bancaris perquè les classes mitjanes poguessin comprar un habitatge, calia buscar nous mecanismes per aconseguir que aquest pogués continuar sent un actiu financer”, assenyala Vives Miró. I aquest mecanisme no va ser cap altre que el lloguer de vacances. “Inicialment, les autoritats deien que era una manera que la gent mallorquina pogués llogar les seves propietats i no se n'hagués de desfer per la recessió”, recorda el catedràtic de la UIB i expert en Geografia del Turisme, Macià Blàzquez.
Ara mateix és més rendible dedicar-te al lloguer turístic que no pas a treballar. Per això és una pràctica a què cada dia intenta sumar-se més gent. S'està convertint en una forma de capitalisme popular
Les segones residències van passar de ser el refugi dels propietaris a un allotjament disponible per als milions de viatgers que cada any arriben a l'illa. Mentre les institucions iniciaven la regulació de l'activitat, el nombre de cases de vacances no deixava de créixer. El boom de les plataformes tipus Airbnb va donar l'impuls definitiu. I aviat aquella “democratització” del negoci que havia estat únicament en mans d'hereus mallorquins, va ampliar els horitzons.
De 'sortida familiar' a negoci
Toni Muñoz, gerent de Summer Time Villas, va notar aquella transformació el 2017. “Fins aleshores havíem estat una immobiliària de les de tota la vida, dedicada a la compravenda de cases per viure. Però van començar a arribar-nos cada cop més persones interessades a comprar habitatges per destinar-los directament a lloguer turístic. La majoria eren i continuen sent mallorquins”, explica. Avui més de 10.900 particulars exploten com a mínim una llicència a Mallorca. Entre ells hi ha 931 espanyols que tenen més d'una llicència i una 'elit' de 52 que lloga quatre o més cases a l'illa. Al cim se situa José Francisco G.D.T., amb quinze lloguers repartits entre Cala D'Or, Cas Concos i Santanyí.
Més de 10.900 particulars exploten com a mínim una llicència a Mallorca. Entre ells hi ha 931 espanyols que tenen més d'una llicència i una 'elit' de 52 que lloga quatre o més cases a l'illa. Al cim se situa José Francisco G.D.T., amb quinze lloguers repartits entre Cala D'Or, Cas Concos i Santanyí
Les xifres demostren que l'activitat ha passat de ser una sortida familiar a un negoci. Entre altres raons perquè, com subratlla l'actual gerent d'Habtur, Maria Gibert, la normativa no estableix un límit al nombre de llicències per persona o empresa, però sí al d'habitatges que un propietari pot tenir de lloguer de vacances: tres. “Si tens més de tres llicències és que no ets propietari de totes aquestes cases, sinó que algunes actues només com a explotador”, remarca.
La popularització d'aquesta nova forma d'allotjament i turisme va fer que els propietaris ràpidament veiessin com els seus ingressos es multiplicaven fins a amortitzar en poc temps el desemborsament que havien fet. “I això, juntament amb la seva legalització, ha acabat atraient capital i inversió estrangera que s'ha sumat a l'activitat. De fet, hi ha molts facilitadors com agències immobiliàries que van directament a buscar aquests inversors”, afirma Blàzquez. De les 12.410 llicències que estan a les mans de particulars a Mallorca, 3.400 corresponen a un total de 3.213 persones estrangeres. La gran majoria -3.060- només té una llicència, però un petit grup de 22 exploten tres o més habitatges.
“És normal perquè hi ha molts estrangers amb una segona residència aquí que la comercialitzen quan no són a l'illa. El que més ens preocupa és que, a més, existeix tot un grup que ho fa de manera il·legal sense llicència”, apunta Gibert. Molts a penes passen tres o quatre mesos a l'illa. La resta del temps es converteixen en una mena de propietaris fantasma que gestionen l'entrada i la sortida de clients a milers de quilòmetres de distància.
Molts estrangers a penes passen tres o quatre mesos a l'illa. La resta del temps es converteixen en una mena de propietaris fantasma que gestionen l'entrada i la sortida de clients a milers de quilòmetres de distància
Concentració empresarial
Tot i la importància que els particulars encara tenen en el negoci, és cada vegada més freqüent que siguin professionals els qui administrin aquests lloguers. A Mallorca hi ha 1.502 empreses que exploten almenys una llicència: 1.404 espanyoles i 98 estrangeres. Gibert apunta al “relleu generacional” com una de les causes. “Tradicionalment, eren els propietaris els que ho feien, però, en passar de pares a fills, aquests han decidit cedir la gestió a companyies especialitzades”, explica.
Per Muñoz un altre factor clau ha estat la “professionalització” del sector a mesura que creixia en nombre i regulació. “A nivell burocràtic la normativa inclou unes exigències que són molt difícils de complir per a un particular, com ara l'obligació de tenir un telèfon disponible 24 hores”, explica. La seva empresa compta ara mateix amb un departament de reserves on vuit persones controlen les 400 propietats de la seva cartera.
Tal com va passar amb els particulars, cada cop més companyies s'han sumat a una activitat més que rendible. Així, als llistats oficials apareixen com a explotadores immobiliàries, constructores, caixes d'estalvis i fins i tot productores audiovisuals que van decidir obtenir els permisos per exercir. “Sí que hi ha casos d'empreses que, com nosaltres, han ampliat la seva activitat, però els últims anys és cada vegada més freqüent que sorgeixin de zero per dedicar-se únicament al lloguer de vacances”, afirma el gerent de Summer Time Villas.
L'altre canvi important és el de la concentració creixent de llicències. “Al principi es tractava d'un mercat molt atomitzat, però com que tota economia d'escala s'està concentrant en menys empreses. El mateix que ha passat al sector bancari. No només per la burocratització, sinó també perquè ara la competència és més dura”, assegura Toni Muñoz. La prova és que només tres companyies -Gestión y Mantenimiento SL, Rentals Pollença i Grupo Miguel Cifre- gestionen 254 llicències a l'illa.
Per a Gibert aquesta acumulació no suposa un problema. “No obstant això, ens trobem en un moment de moratòria (l'autorització de noves llicències de lloguer turístic està congelada fins al 2026) i caldrà veure quines condicions s'aixeca. Seria llavors quan caldria demanar que s'implanti algun tipus de baremació que doni prioritat a persones que no tinguin llicències o que imposi un mínim d'anys de residència a Espanya”, assenyala.
Propietaris vs. “desclassats”
A hores d'ara són pocs els que qüestionen les conseqüències que el boom del lloguer turístic ha tingut en l'accés a l'habitatge en tot Balears. “És necessari que es posin límits a aquesta mercantilització perquè és evident que està derivant en problemes socials”, subratlla Blàzquez. “De democratització no té res. És un bon negoci que funciona i que clarament beneficia a un sector”, afegeix Vives Miró.
Per a la doctora en Geografia, tenir un habitatge en propietat és ara mateix el major element de divisió a la societat. “La població es diferencia entre propietaris i no propietaris. I a aquests darrers se'ls està desclassant, empobrint. Se'ls exclou de l'accés a l'habitatge. Mentre uns ingressen 10.000 euros setmanals per rendes del lloguer de vacances, altres no en tenen prou amb el 100% del seu salari per fer front a la renda”, denuncia.